O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no julgamento do REsp 1.931.087, que a cláusula de renúncia a benfeitorias em um contrato de locação não se estende às acessões.

No caso em questão, o locatário realizou algumas construções no imóvel alugado com o objetivo de transformá-lo em uma academia de ginástica. No entanto, a parte locadora não aprovou o projeto arquitetônico e, por isso, não foi possível obter o alvará de funcionamento.

Após deixar de pagar o aluguel e ser despejado, o locatário moveu uma ação buscando indenização pelos danos materiais causados pelas obras de grande valor realizadas no imóvel. Surgiu então a questão: como lidar com as melhorias feitas pelo locatário?

A análise das noções de acessão e benfeitoria neste caso específico gera um problema sistêmico. As benfeitorias são claramente reguladas pela legislação que regula o contrato de locação, tanto no regime comum como no regime especial. No entanto, a acessão é regulada apenas como um modo originário de aquisição da propriedade.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) e o STJ consideraram fundamental determinar a extensão da cláusula de renúncia a benfeitorias para resolver o caso. O TJ-SP entendeu que a cláusula não poderia ser estendida às acessões sem violar o princípio da interpretação restritiva das cláusulas de renúncia. Já o STJ decidiu de forma oposta, permitindo a indenização pelas acessões feitas.

Ambos os tribunais se concentraram nas especificidades do caso, mas não buscaram relacioná-lo a um problema sistêmico mais amplo. Isso é um reflexo do estilo jurídico brasileiro, que muitas vezes é focado em casos concretos sem levar em consideração os limites conceituais de cada noção jurídica.

Baseado na divisão de Aristóteles entre relações voluntárias e involuntárias, é possível distinguir as relações jurídicas em voluntárias e involuntárias. Nas relações voluntárias, a vontade das partes é fundamental, como nos contratos. Nas relações involuntárias, criadas pela lei, como a responsabilidade civil extracontratual, não há essa vontade.

A posse também desempenha um papel importante na distinção entre relações próprias e não próprias. Relações próprias são aquelas em que há um negócio jurídico de alienação do bem, como compra e venda, enquanto as relações não próprias são aquelas em que há apenas compartilhamento momentâneo da posse, como na locação e no comodato.

Ao analisar o problema central do julgado, percebe-se a suposta distinção entre o regime ressarcitório das acessões e das benfeitorias na posse não própria do locatário. No entanto, o regime ressarcitório da acessão se aplica apenas às situações de posse própria, enquanto o regime das benfeitorias contratuais se aplica às situações de posse não própria.

Portanto, é importante distinguir claramente o regime ressarcitório do atributivo da acessão e abandonar a distinção entre os regimes ressarcitórios das benfeitorias e das acessões em casos de posse não própria. Isso limita a aplicação do último apenas aos casos de posse própria em que não há destinação econômica identificável do bem.

Existem equívocos jurisprudenciais nesse sentido, como a não indenização ao comodatário pelas benfeitorias necessárias. Isso ocorre devido à ausência de um regime próprio de benfeitorias nesse tipo de contrato, levando à aplicação equivocada das disposições sobre benfeitorias extracontratuais.

Para corrigir esses equívocos, é necessário analisar as disposições contratuais adequadas. Além disso, é preciso reconstruir os conceitos de benfeitorias e acessões, levando em consideração a natureza das relações jurídicas e o regime de posse.

Em resumo, é necessário analisar o caso concreto à luz dos princípios e conceitos jurídicos mais amplos, buscando uma interpretação sistemática e clara. Isso garantirá uma aplicação justa e precisa do direito no caso em questão.