Arrematação de imóvel em leilão judicial: modo derivado de aquisição da propriedade

Existe um debate no direito sobre se a arrematação de imóvel em leilão judicial é uma forma originária de aquisição da propriedade. Alguns argumentam que não há relação entre o arrematante e o devedor executado, nem transferência voluntária da propriedade. No entanto, essa conclusão está equivocada.

Para entender melhor, é importante compreender os conceitos de modo derivado e originário de aquisição da propriedade, bem como o que é arrematação em leilão judicial.

O modo derivado de aquisição da propriedade ocorre por meio de uma relação negocial entre o proprietário e o adquirente, com a transmissão da propriedade sendo resultado de um contrato registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou da transmissão por sucessão causa mortis, quando há a morte do titular da propriedade. Nesses casos, a propriedade é transferida para o adquirente com as mesmas características e restrições que possuía anteriormente.

Já o modo originário de aquisição da propriedade é independente da existência de outro direito. Nesse caso, não é necessário haver relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente. A propriedade é adquirida livre de vícios da relação anterior.

No caso da arrematação em leilão judicial, trata-se de um ato de expropriação em que o órgão judiciário transfere forçadamente os bens penhorados do devedor para o arrematante. Ou seja, há um negócio jurídico entre o devedor e o arrematante, mas a existência do direito anterior é pressuposta e exigida para que ocorra a arrematação. Portanto, a aquisição é derivada.

Além disso, a carta de arrematação, que é o título judicial, precisa ser qualificada e observar o princípio da continuidade registral. Isso significa que, se o devedor não for o proprietário do imóvel arrematado, o registro da carta de arrematação será negado pelo oficial de registro de imóveis por não atender ao requisito de continuidade. Isso também reforça o caráter derivado da aquisição.

Outro aspecto importante é que é cobrado o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na arrematação, o que reforça a ideia de transmissão da propriedade.

Diversos precedentes do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo também afirmam que a arrematação é um modo derivado de aquisição da propriedade.

Portanto, em resumo, a arrematação de imóvel em leilão judicial é uma forma derivada de aquisição da propriedade. A propriedade é transferida para o arrematante com as mesmas características e restrições que possuía anteriormente, a menos que o edital do leilão estabeleça o contrário.